Ein Hotel Ist Nur So Nachhaltig Wie Sein Gebäude
Zwei Hotels. Dieselbe Auslastung. Dieselben Nachhaltigkeitsziele. Dasselbe Betriebsteam.
Eines verbraucht jeden Sommer 30 Prozent mehr Energie.
Der Unterschied liegt selten an der Nachhaltigkeitsmanagerin oder dem Nachhaltigkeitsmanager.
Er liegt am Gebäude.
Ausrichtung, Verglasung, Dämmung, HVAC-Auslegung und Regelungstechnik werden Jahre vor der Eröffnung eines Hotels entschieden – oder Jahrzehnte vor seiner Sanierung. Einmal festgelegt, setzen sie eine Obergrenze für das, was Betrieb, Gästekommunikation oder Berichterstattung realistisch erreichen können, unabhängig davon, wie gut sie geführt werden.
Das ist kein Argument gegen operative Nachhaltigkeitsarbeit. Es ist ein Hinweis darauf, wo diese Arbeit tatsächlich beginnt.
Häufiges Missverständnis
„Nachhaltigkeitsleistung ist vor allem eine Frage von Management und Berichterstattung.“
Nicht ganz. In der Hotellerie wird ein wesentlicher Teil der erreichbaren Nachhaltigkeitsleistung bereits festgelegt, bevor der Betrieb überhaupt beginnt – durch Entscheidungen, die am Gebäude selbst getroffen werden.
Warum Gebäudeentscheidungen jede operative Maßnahme überdauern
In den meisten Hotels entfallen 40 bis 60 Prozent des gesamten Energieverbrauchs auf Heizung, Lüftung und Klimatisierung – mehr als auf jedes andere Einzelsystem. Warmwasser und Beleuchtung machen typischerweise ein weiteres Viertel aus. Gleichzeitig ist Energie von rund 5 Prozent der Betriebskosten eines Hotels vor 2020 auf heute 7 bis 9 Prozent gestiegen. Die Energieleistung des Gebäudes ist damit kein Randthema mehr, sondern eine Kennzahl, die das Management aktiv verfolgt.
Diese Zahlen sind nicht in erster Linie operativ bedingt. Sie werden größtenteils bereits in Planung oder Sanierung festgelegt: wie viel Verglasung eine Fassade trägt und in welcher Ausrichtung, wie gut die Gebäudehülle gedämmt und abgedichtet ist, ob die HVAC-Anlage für die tatsächliche Belegung dimensioniert und geregelt ist, und ob die Systeme bei Übergabe korrekt eingeregelt wurden.
Ein Betriebsteam kann Zeitpläne optimieren, Personal schulen, Sensorik installieren und bessere Lieferantenkonditionen verhandeln. All das ist wichtig. Aber nichts davon kann einfach verglaste Fenster an einer westorientierten Fassade, einen überdimensionierten und schlecht geregelten Kältekompressor oder eine undichte Gebäudehülle ausgleichen. Der Betrieb kann die Leistung innerhalb der vom Gebäude vorgegebenen Grenze verbessern. Er kann diese Grenze nicht verschieben.
Genau hier liegt eine Herausforderung, die viele Hotels nicht klar erkennen: Nachhaltigkeitsinvestitionen werden häufig in der falschen Reihenfolge getätigt. Berichtssysteme, Kommunikation und selbst die Zertifizierungsvorbereitung werden angegangen, bevor geprüft wird, ob das Gebäude selbst die gesetzten Ziele überhaupt trägt.
Zwei Hotels, derselbe Anspruch – unterschiedliche Ausgangspunkte
Gebäude nicht berücksichtigt
- Energie- und Komfortbeschwerden werden als operative Probleme behandelt, um die man sich organisiert
- Nachhaltigkeitsziele werden gesetzt, ohne zu prüfen, ob das Gebäude sie tragen kann
- Jede Effizienzmaßnahme stagniert Jahr für Jahr an derselben Obergrenze
- Zertifizierungsaudits zeigen wiederholt dieselben strukturellen Lücken auf
- ESG-Daten zeigen Aufwand – die Leistung bleibt jedoch konstant
Gebäude berücksichtigt
- Gebäudehülle und Anlagentechnik werden bewertet, bevor Ziele festgelegt werden
- Die Investitionsplanung unterscheidet, was der Betrieb lösen kann und was nur eine Sanierung löst
- Effizienzmaßnahmen bauen aufeinander auf, statt zu stagnieren
- Gebäudezertifizierungsanforderungen werden antizipiert, nicht nachträglich erfüllt
- ESG-Daten spiegeln ein leistungsfähiges System wider, nicht nur guten Willen
Die Kette vom Gebäude zur Berichterstattung
Bei HOLITRA nutzen wir eine einfache Struktur, um zu erklären, wie Gebäudeentscheidungen durch die gesamte Nachhaltigkeitsleistung eines Hotels wirken:
Jede Ebene hängt von der darüberliegenden ab. Der Gästekomfort hängt davon ab, wie gut der Betrieb die installierten Systeme steuern kann. Gästeerlebnis und Ressourceneffizienz zusammen prägen die ESG-Leistung. Und die Berichterstattung beschreibt lediglich, was die vier darüberliegenden Ebenen erzeugt haben – sie kann keine Leistung erzeugen, die nie ins Gebäude eingeplant wurde.
ESG beginnt nicht bei der Berichterstattung. Es beginnt Jahre früher – wenn das Gebäude geplant oder saniert wird.
Ein Praxisbeispiel: die Grenzen operativer Maßnahmen
Ein Business-Hotel in zentraler Lage investierte ernsthaft in operative Nachhaltigkeit: eine eigene Nachhaltigkeitsverantwortung, ein Energiemonitoring-System, Mitarbeiterschulungen und einen neu verhandelten Energieliefervertrag.
Der Verbrauch verbesserte sich im ersten Jahr – und stagnierte dann. Gästebeschwerden über die Zimmertemperatur hielten an, besonders auf den westorientierten Stockwerken.
Eine Gebäudebewertung identifizierte die eigentliche Einschränkung: die ursprüngliche Einfachverglasung, Kältemaschinen mit fester Drehzahl aus der Bauzeit des Hotels sowie eine Regelungstechnik, die nicht auf die tatsächliche Belegung reagieren konnte. Keine Mitarbeiterschulung und kein Monitoring konnten diese Lücke schließen – die Anlagentechnik selbst begrenzte, was erreichbar war.
Der nächste Investitionszyklus des Hotels wurde entsprechend neu strukturiert: eine gestufte Sanierung von Gebäudehülle und HVAC-Anlage, abgestimmt auf ohnehin geplante Renovierungszyklen, während die operativen Maßnahmen parallel weiterliefen – statt allein das gesamte Ziel tragen zu müssen.
Die Erkenntnis war nicht, dass die operative Arbeit vergeblich war. Sie war, dass ihr ein Problem übertragen wurde, das größtenteils dem Gebäude gehörte.
Praktische Auswirkungen für Beherbergungsorganisationen
Wer Gebäudeleistung als Ausgangspunkt behandelt – statt als nachträgliche Überlegung – verändert damit mehrere Entscheidungen im Unternehmen.
Investitionsreihenfolge
Die Investitionsplanung profitiert davon, klar zu unterscheiden, was operative Maßnahmen realistisch lösen können und was einen Eingriff an Gebäudehülle oder Anlagentechnik erfordert. Nachhaltigkeitsziele, die ohne diese Unterscheidung gesetzt werden, wirken auf dem Papier erreichbar und erweisen sich in der Praxis als schwer erreichbar.
Zertifizierungsreife
Gebäudebezogene Zertifizierungssysteme – und zunehmend auch die Gebäudeleistungsindikatoren innerhalb umfassenderer Hotelzertifizierungsstandards – bewerten das Asset, nicht nur das Managementsystem darum herum. Hotels, die Gebäudeleistung frühzeitig angehen, erleben die Zertifizierungsvorbereitung in der Regel als schneller und weniger störend als jene, die erst nachträglich reagieren.
Glaubwürdigkeit der ESG-Daten
Die ESG- und Nachhaltigkeitsberichterstattung ist nur so glaubwürdig wie die Leistung, die sie beschreibt. Daten, die trotz echtem operativem Aufwand eine stagnierende oder steigende Energieintensität zeigen, sind eines der Muster, die Investoren und Prüfer heute zunehmend erkennen – und eines der deutlichsten Signale, dass das Gebäude, nicht das Managementsystem, der begrenzende Faktor ist.
Gästeerlebnis und Asset-Wert
Thermischer Komfort, Luftqualität und gleichbleibende Zimmerbedingungen sind gästeseitige Ergebnisse der Gebäudeleistung, nicht rein operative. Gebäude mit guter Leistung unterstützen sowohl die Nachhaltigkeitsziele als auch die Gästeerlebnis-Kennzahlen, die Hotels ohnehin separat verfolgen.
Von der Gebäudeleistung zum Managementsystem
Das bedeutet nicht, dass jedes Hotel vor jeder Verbesserung eine vollständige Sanierung braucht. Die meisten Organisationen arbeiten mit dem Gebäude, das sie haben – nicht mit dem, das sie heute planen würden. Der praktische Ausgangspunkt ist schlicht die richtige Reihenfolge: verstehen, was das Gebäude erlaubt, was der Betrieb innerhalb dieser Grenze noch verbessern kann, und wo Investitionen tatsächlich Leistung bewegen – statt lediglich um eine feste Einschränkung herum zu managen.
Deshalb behandelt HOLITRA Gebäude, Betrieb und Berichterstattung als verbundene Elemente eines Nachhaltigkeitsmanagementsystems für die Hotellerie – nicht als getrennte Arbeitsstränge. Eine Gebäudebewertung, die in die operative Umsetzung einfließt, ergibt eine grundlegend andere Investitionsreihenfolge als operative Maßnahmen und ESG-Berichterstattung, die ohne Bezug zum zugrunde liegenden Asset entwickelt werden.
In kommenden Beiträgen zeigen wir, was diese Verbindung in der Praxis bedeutet – unter anderem, wie neue Anforderungen wie der GSTC Hotelstandard 4.0 deutlich einfacher zu erfüllen sind, wenn Nachhaltigkeit bereits im Gebäude- und Betriebssystem verankert ist, und wie ältere Immobilien die Sanieren-oder-Neubau-Entscheidung angehen sollten, bevor sie durch Regulierung dazu gezwungen werden.
Ein Hotel kann sich nicht zu einem Leistungsniveau managen, das sein Gebäude nicht trägt. Es kann nur innerhalb der vom Gebäude gesetzten Grenze gut managen – genau deshalb verdient diese Grenze zuerst Aufmerksamkeit, nicht zuletzt.
Unsicher, ob Ihr Gebäude Ihre Nachhaltigkeitsziele trägt?
HOLITRA hilft Beherbergungsorganisationen dabei, Gebäudeleistung, Betrieb und Berichterstattung zu einem kohärenten System zu verbinden – damit Investitionen dort ansetzen, wo sie tatsächlich Leistung bewegen, und Nachhaltigkeitsziele auf dem beruhen, was das Asset tatsächlich leisten kann.
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